Kamulaştırma Nedir, Kamulaştırma Nasıl Yapılır?
Kamulaştırma, devletin veya kamu kurumlarının (belediye, üniversite vb.) kamu yararı için (yol, hastane, okul gibi projelerde) özel mülkiyetteki taşınmazları (arsa, tarla, bina) mal sahibinin rızası olmadan, bedelini peşin ödeyerek edinmesidir. Kamulaştırma, devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyete ait taşınmazlara bedelini ödeyerek el koyması işlemidir. Bu süreç, kamu hizmetlerinin yürütülmesi, altyapı projelerinin hayata geçirilmesi gibi önemli amaçlar için uygulanır. Kamulaştırma Kanunu'na göre yürütülen bu karmaşık süreçte hem idarenin hem de mülk sahibinin hak ve sorumlulukları bulunur. Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu bu işlemin temel dayanağıdır.
Kamulaştırmanın 5 Temel Şartı
Bir taşınmazın kamulaştırılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir:
1. Yetkili Kurum: Sadece devlet veya kamu tüzel kişileri (belediye, il özel idaresi vb.) yapabilir.
2. Kamu Yararı: Projenin topluma fayda sağlaması şart. Keyfi kamulaştırma yapılamaz. İşlemin temelinde kamu yararının bulunması zorunludur
3. Özel Mülkiyet: Sadece özel şahıs/şirketlere ait taşınmazlar kamulaştırılabilir. Kamu malları kamulaştırılamaz. Kamulaştırma, özel mülkiyete konu olan taşınmazları kapsar. Devlete, belediyeye, kamu kurumlarına ait taşınmazlar (kamu malları). Bunlar ancak idareler arası devirle el değiştirir.
4. Kanuni Usul: Anayasa ve Kamulaştırma Kanunu’ndaki adımlar takip edilmeli.
5. Peşin ve Gerçek Bedel: Mal sahibine taşınmazın piyasa değeri (gerçek karşılık) nakden ve peşin ödenmeli. (Bazı istisnalar vardır, aşağıda).
Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı ve Onayı
Kamulaştırmanın en temel şartı olan kamu yararı kararı, Kamulaştırma Kanunu'nda belirtilen kurumlar tarafından verilir. Bu karar olmadan yasal bir kamulaştırma işlemi yapılamaz.
Kamu Yararı Kararını Verecek Kurumlar:
İlgili bakanlıklar, köy ihtiyar heyetleri, belediye encümenleri, il idare kurulları gibi kanunda sayılan kurumlar bu kararı almaya yetkilidir.
Kararın Onaylanması:
Verilen kamu yararı kararlarının geçerli olabilmesi için belirli makamlarca onaylanması gerekir. Bu onayla birlikte kamulaştırma süreci resmi olarak başlar.
-Köy ve belediye encümenlerinin kararları kaymakam veya vali onayıyla kesinleşir.
-Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kararların ayrıca onaylanması gerekmez.
Kamulaştırma Öncesi Yapılması Gereken İşlemler
Kamulaştırma kararı alındıktan sonra idare, süreci başlatmak için birtakım hazırlıklar yapar:
Plan Hazırlığı: İdare projeyi planlar, kamulaştırma için bütçe ayırır. Kamulaştırılacak taşınmazın sınırlarını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren bir plan hazırlanır.
Mülk Sahibi Tespiti: Kamulaştırılacak parseller tespit edilir. Tapu kayıtları ve diğer belgeler aracılığıyla mülk sahibi, varsa mirasçıları ve adresleri belirlenir.
Vergi Değerlerinin Tespiti: Taşınmazın vergi beyan ve değerleri ilgili vergi dairesinden istenir. Bu tespitler, ileride açılacak davalar için büyük önem taşır.
Tapu Siciline Şerh Verilmesi ve Sonuçları
İdare resmi karar alır ve bu karar tapu kütüğüne işlenir (7/B Şerhi). Bu, "Bu taşınmaz kamulaştırılacak" uyarısıdır. (Bu şerh 6 ay içinde dava açılmazsa silinir).
İdare, kamulaştırma kararını aldıktan sonra tapu müdürlüğüne bildirimde bulunarak taşınmazın tapu kütüğüne kamulaştırma şerhi düşülmesini sağlar.
Şerh, tapu kütüğündeki değişikliklerin idareye bildirilmesini zorunlu kılar.
Şerh konulduktan sonra altı ay içinde idare, mahkemede dava açtığına dair belgeyi tapuya ibraz etmelidir. Aksi halde şerh kendiliğinden silinir.
Yüksek mahkeme kararlarına göre, kamulaştırma şerhi tek başına fiili el atma olarak kabul edilmez.
Satın Alma Girişimi (Uzlaşma)
Kanun, kamulaştırmada öncelikli olarak satın alma usulünün uygulanmasını öngörür. Bu, süreci hızlandırmayı ve mahkeme masraflarından kaçınmayı amaçlar. İdare, malikle anlaşarak satın almaya çalışır. Komisyonlar bedel tahmini yapar, pazarlık yapılır.
Kıymet Takdir Komisyonu: İdare, taşınmazın tahmini bedelini belirlemek için bir kıymet takdir komisyonu kurar.
Uzlaşma Komisyonu: Tahmini bedel üzerinden pazarlıkla satın alma veya trampa (takas) işlemlerini yürütmek için bir uzlaşma komisyonu oluşturulur.
Uzlaşmaya Davet: Taşınmaz sahibine, uzlaşma görüşmeleri için bir davet gönderilir. Davette tahmini bedel belirtilmez.
Anlaşma: Taraflar anlaştığı takdirde bir tutanak düzenlenir. Anlaşma tutanağındaki bedelin 45 gün içinde ödenmesiyle tapuda devir (ferağ) işlemi yapılır. Bu şekilde tamamlanan işlemlere karşı itiraz davası açılamaz.
Kamulaştırılan Taşınmazın Geri Alınması:
Anlaşma yoluyla veya mahkeme kararıyla kamulaştırılan bir taşınmaz, eğer kamulaştırma amacına uygun kullanılmazsa (örneğin okul yapılmak üzere kamulaştırılan arsanın otoparka dönüştürülmesi), eski sahibi kamulaştırma bedelini faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alma hakkına sahiptir. Bu hak, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde doğar ve 1 yıl içinde kullanılması gerekir.
Kısmi Kamulaştırmada Zorunluluk
Bir kısmı kamulaştırılan taşınmazın geri kalanı kullanılamaz hale gelirse, malik talebiyle bu kısmın tamamının kamulaştırılması zorunludur.
Baraj Mücavir Alanında Hak
Baraj inşaatı nedeniyle çevresinde kalan ve sosyal/ekonomik olarak kullanılamaz hale gelen taşınmazlar, komisyon kararıyla kamulaştırılabilir.
İptal Davası (İdare Mahkemesi)
Kamulaştırma işlemine (kamu yararı kararı, usul hataları gibi gerekçelerle) karşı, tebliğ/ilan tarihinden itibaren 30 GÜN içinde İdare Mahkemesi'nde dava açılabilir. Yürütmenin durdurulması da istenebilir. Bu dava, bedel davasını durdurabilir.
Kamulaştırma Davası: Bedel Tespiti ve Tescil
Satın alma usulüyle anlaşılamaması halinde idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ve taşınmazın idare adına tescilini talep eder.
Dava Şartı: Bu davayı açabilmek için idarenin önce uzlaşma yoluna gitmiş ancak sonuç alamamış olması gerekir.
Görevli Mahkeme: Kamulaştırma Kanunu'ndan kaynaklanan bedel tespit davaları Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür. Ancak kamulaştırma kararının iptali davaları İdare Mahkemelerinde açılmalıdır.
Duruşma ve Keşif: Mahkeme, tarafları duruşmaya çağırır ve bedelde anlaşma sağlanamazsa, bilirkişi marifetiyle yerinde keşif yaparak taşınmazın değerini belirler.
Bilirkişi Raporuyla Değer Tespiti:
Mahkeme tarafından atanan bilirkişi heyeti, taşınmazın değerini belirlerken bilimsel ve objektif kriterleri esas alır.
Arazilerde: Arazinin bulunduğu yerin koşullarına göre getireceği net gelir esas alınır.
Arsalarda: Kamulaştırma gününden önceki emsal satışlar dikkate alınır.
Yapılarda: Resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları üzerinden yıpranma payı düşülerek değer belirlenir.
Dikkat Edilmeyecek Unsurlar: Kamulaştırmayı gerektiren projenin (örneğin yol yapımı) taşınmazın değerini artıracağı beklentisi veya gelecekteki kullanım şekillerinden elde edilecek kârlar dikkate alınmaz.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Ödenir?
Genel Kural: Peşin ve Nakden (nakit olarak).
İstisna 1 (Taksit): Sadece şu projelerde kanunla belirlenen usulle taksitlendirme (en fazla 5 yıl) yapılabilir:
-Tarım reformu
-Büyük enerji/sulama/iskân projeleri
-Yeni orman yetiştirme
-Kıyı koruma
-Turizm
-Küçük çiftçinin doğrudan işlediği toprak bedeli HER ZAMAN peşin ödenir.
İstisna 1 (Trampa): Malik kabul ederse, idarenin başka bir (kamu hizmetine tahsisli olmayan) taşınmazı ile takas yapılabilir. Değer farkı nakit ödenir.
Acele Kamulaştırma
Savunma veya olağanüstü hallerde (Cumhurbaşkanı kararıyla) kısa sürede el konulabilir. Bedel sonradan tespit edilir.
Özel Kişiler Lehine Kamulaştırma
Sadece özel kanunlarda (Maden Kanunu, Enerji Kanunları vb.) açıkça izin verilen durumlarda (örneğin maden arama ruhsatı sahibi için) ve devlet eliyle yapılır. Bedeli özel kişi öder.
Tapusuz Taşınmaz
Kadastrosu/tapusu olmayan, ancak uzun süredir zilyetliğinde bulunan taşınmazlar da kamulaştırılabilir. Bilirkişiyle tespit ve değerleme yapılır.
Tahliye
Tapu tescil edildikten sonra idare boşaltma işlemini başlatır. Ekili arazi hasat sonuna kadar boşaltılmayabilir.
Mahkeme Kararı:
Kamulaştırma, güçlü bir kamu hukuku aracıdır. Devlet, kamu yararı için özel mülkiyete müdahale edebilir, ancak bunu katı kurallara (Anayasa ve Kanun) bağlı olarak, adil bedel ödeyerek ve hukuki süreçlere riayet ederek yapmak zorundadır. Malikin, işleme ve bedele itiraz etme, hatta belirli koşullarda taşınmazını geri alma gibi önemli hakları bulunur. Süreç karmaşık görünse de, kanunlar malikin mülkiyet hakkı ile kamu yararını dengelemeyi amaçlar.
Mahkeme, bilirkişi raporları ve diğer delilleri değerlendirerek adil bir kamulaştırma bedeli belirler. Bu bedelin peşin ve nakit olarak hak sahibi adına bankaya yatırılması için idareye süre verilir. Bedelin yatırılmasıyla birlikte mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Tescil kararı kesindir ancak bedele ilişkin temyiz yolu açıktır.
