İştirak Halindeki Mülkiyetin Müşterek Mülkiyete Dönüştürülmesi
Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda iştirak halindeki mülkiyeti, mirasçıların paylarının belirli olmadığı ve tüm mirasçıların taşınmaz üzerinde ortak hak sahibi olduğu bir mülkiyet türüdür. Bu yapı, mirasçıların bireysel tasarruf haklarını kısıtlayarak satış, ipotek, inşaat gibi işlemlerde önemli engeller oluşturur. Bu nedenle, İştirak halindeki mülkiyetinin müşterek mülkiyete çevrilmesi, mirasçıların taşınmaz üzerindeki haklarını bağımsız bir şekilde kullanabilmeleri ve taşınmazın ekonomik değerinin artırılması açısından büyük önem taşır. Ancak, bu dönüşüm sürecinde hangi yolların izleneceği, dava açılması gerekip gerekmediği ve idari işlemlerin nasıl yürütüleceği konusunda sıkça tereddüt yaşanmaktadır. Bu makalede, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 644. maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi çerçevesinde iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete dönüştürülmesi süreci, yargı kararları ışığında ayrıntılı olarak incelenecektir.
1. Kadastro Kanunu Ek 3 Madde Kapsamında İdari Dönüşüm
Miras yoluyla edinilen taşınmazlar, tapu sicilinde iştirak halindeki mülkiyet olarak tescil edilir. Ancak, mirasçılardan birinin veya tamamının talebiyle bu mülkiyet türü müşterek mülkiyete çevrilebilir. Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi, bu dönüşüm için idari bir yol sunar:
-Tek Taraflı Başvuru ve Tebligat Süreci: Bir mirasçı, tapu müdürlüğüne başvurarak iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesini talep edebilir. Bu durumda, diğer mirasçılara tebligat gönderilir. Tebligattan itibaren 30 gün içinde itiraz edilmez veya paylaşma davası açılmazsa, tapu müdürlüğü re’sen müşterek mülkiyet tescili yapar.
- İdari İşlemin Sınırları: Veraset belgelerinde uyuşmazlık olması, tebligat giderlerinin ödenmemesi veya mirasçıların itiraz etmesi durumunda tapu müdürlüğü işlem yapamaz. Bu hallerde, dönüşüm için yargı yoluna başvurulması gerekir.
2. Türk Medeni Kanunu 644. Madde Kapsamında Dava Yoluyla Dönüşüm
İştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi, TMK m.644 uyarınca iki şekilde mümkündür:
1. Tüm mirasçıların katılımıyla tapuda yapılacak bir sözleşme.
2. Bir mirasçının sulh hukuk mahkemesinde açacağı dava.
Dava Süreci ve Yargıtay Kararları
TMK m.644’e göre, bir mirasçı, iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi için dava açabilir. Mahkeme, diğer mirasçılara tebligat göndererek itirazlarını sunmaları için süre tanır. İtiraz edilmezse veya paylaşma davası açılmazsa, mahkeme dönüşüm kararını verir.
- Kimler Dava Açabilir?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2021/639 sayılı kararına göre, bu davayı yalnızca taşınmazda malik sıfatıyla yer alan mirasçılar veya İcra ve İflas Kanunu m.121 uyarınca icra hakimliğinden yetki belgesi alan alacaklılar açabilir. Miras payını devralan üçüncü kişiler veya satış vaadi alacaklıları bu davayı açma hakkına sahip değildir. Örneğin, Yargıtay 7. HD. (E. 2021/639, K. 2021/2981) ve Bursa BAM 4. HD. (E. 2020/554, K. 2020/1425) kararlarında, bu tür davaların aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedileceği belirtilmiştir.
- Zorunlu Dava Arkadaşlığı
Yargıtay 14. HD. (E. 2018/2772, K. 2021/4361) kararına göre, iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi davası, tüm mirasçıları ilgilendiren bir dava olduğundan zorunlu dava arkadaşlığı gerektirir. Mahkeme, tüm mirasçılara tebligat yaparak itirazlarını bildirmelerini ister. Eğer bir mirasçı davaya dahil edilmezse veya ölmüş bir paydaşın mirasçıları dosyaya eklenmezse, karar usul yönünden bozulur.
- Tebligatın İçeriği
Yargıtay 2. HD. (E. 2006/3390, K. 2006/10400) kararında, tebligatta “itiraz edilmezse veya paylaşma davası açılmazsa mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrileceği” hususunun açıkça belirtilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu bilgilendirme yapılmazsa, dava usul hatası nedeniyle reddedilebilir.
3. Arabuluculuk Şartı Tartışmaları
İştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk şartı, yargı kararlarında tartışma konusu olmuştur:
- Konya BAM Kararı (E. 2024/5723, K. 2024/5472): Bu dava türünün 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamında zorunlu arabuluculuğa tabi olduğunu savunmuş ve arabulucuya başvurulmadan açılan davayı reddetmiştir.
- İstanbul BAM Kararı (E. 2024/4950, K. 2025/156): Bu karar, dönüşüm davasının paylaşım davası niteliği taşımadığını ve zorunlu arabuluculuğa tabi olmadığını belirtmiştir. TMK m.644’ün sistematiğine ve numerus clausus ilkesine daha uygun olduğu ifade edilmiştir.
Bu çelişkili kararlar, hukuki öngörülebilirliği zorlaştırmaktadır. Hak kaybını önlemek için, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin başlatılması önerilir.
4. Görevli Mahkeme
Yargıtay 14. HD. (E. 2018/4363, K. 2021/3137) kararına göre, iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi idari bir yol sunsa da, TMK m.644’ü yürürlükten kaldırmamıştır.
5. Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Dönüşüm Talebi
TMK m.644/2’ye göre, bir taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa, iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi talebi ileri sürülemez. Yargıtay 7. HD. (E. 2023/482, K. 2023/2805) ve Sakarya BAM 7. HD. (E. 2021/2053, K. 2021/2271) kararlarında, derdest bir ortaklığın giderilmesi davasının varlığı halinde dönüşüm talebinin reddedileceği belirtilmiştir. Ancak, bu durumun kanıtlanması için dava belgesinin dosyaya sunulması şarttır.
6. Vasiyetname ve Dönüşüm Süreci
- Vasiyetnamenin İptali Davası: Samsun BAM 6. HD. (E. 2020/1378, K. 2020/2175) kararına göre, vasiyetnamenin iptali davası devam ederken miras payları kesinleşmemiş sayılır ve dönüşüm kararı verilemez.
-Vasiyetin Tenfizi: Yargıtay 3. HD. (E. 2015/1587, K. 2015/20903) kararına göre, vasiyetname konusu taşınmaz iştirak halindeki mülkiyetine tabi ise, vasiyetin infazı için öncelikle müşterek mülkiyete dönüşüm gereklidir. Mahkeme, bu dönüşüm için davacıya süre vermelidir.
7. İtirazların Niteliği
Yargıtay 7. HD. (E. 2022/4859, K. 2022/5880) kararına göre, iştirak halindeki mülkiyetin devamını haklı kılacak itirazlar somut gerekçelere dayanmalıdır. Örneğin, taşınmazın ortak bir işletme veya tarım faaliyeti için kullanılması geçerli bir itiraz sebebidir. Ancak, “istemiyorum” gibi gerekçesiz itirazlar mahkemece dikkate alınmaz.
Sonuç
İştirak halindeki mülkiyeti, mirasçıların ortak geçmişini temsil etse de, bireysel tasarruf haklarını kısıtlayarak modern ekonomik ihtiyaçlara cevap vermekte zorlanabilir. TMK m.644 ve Kadastro Kanunu Ek 3. maddesi, bu mülkiyet türünün müşterek mülkiyete çevrilmesi için hem yargısal hem de idari yollar sunar. Ancak, dönüşüm sürecinde zorunlu dava arkadaşlığı, tebligat usulleri, arabuluculuk şartı ve derdest davalar gibi teknik hususlara dikkat edilmelidir. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları, bu sürecin hukuki çerçevesini netleştirirken, mirasçıların haklarını etkin bir şekilde kullanabilmeleri için profesyonel hukuki destek almaları önerilir
