Haczedilen Gayrimenkulün 8 Adımda Satışa Hazırlanması
Alacağınızı tahsil etmek için bir borçlunun gayrimenkulünü haczetmek ve satışa çıkarmak, karmaşık ve meşakkatli bir süreç olabilir. Bu süreç, icra takibinin başlatılmasından, gayrimenkulün satışının gerçekleşmesine kadar birçok adımı içerir. İşte bu adımların ayrıntılı ve sistematik bir dökümü:
1. Takibin Kesinleşmesi ve Gayrimenkul Sorgulaması
Gayrimenkul üzerine haciz koyabilmek için öncelikle icra takibinizin kesinleşmiş olması ya da dosyanızda ihtiyati haciz kararı bulunması gerekir. Eğer hacziniz ihtiyati haciz ise, takip kesinleşmeden satış talep edemezsiniz. İcra takibi kesinleştikten sonra, UYAP üzerinden borçlu adına kayıtlı taşınmazlar TAKBİS entegrasyonuyla sorgulanır; ilgili takyidatlı tapu kaydı dosyaya alınır. Borçlu adına kayıtlı gayrimenkullerin sorgusunu yaparak haciz konulmasını talep edebilirsiniz. Bu talep sırasında, gayrimenkul üzerinde başka haciz, tedbir veya ipoteklerin olup olmadığını görmek için "takyidatlı son durum tapu kaydının" istenmesi önemlidir.
Talebinizin reddedilmemesi için, icra müdürlüğüne başvurmadan önce gerekli tebligatları kontrol edin ve sürelerin dolduğundan emin olun.
2. Gayrimenkul Üzerine Haciz Konulması
İcra müdürlüğü talebinizi kabul ettiğinde, borçlunun gayrimenkul bilgilerini biliyorsanız ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'ne haciz müzekkeresi yazılması için dosyayı görevli memura verebilirsiniz. Eğer elinizdeki bilgiler güncel değilse, UYAP üzerinden borçlu adına kayıtlı tüm gayrimenkullerin sorgusunu yaptırmanız tavsiye edilir. Bu sorgu sonucunda listelenen tüm gayrimenkuller için ilgili tapulara haciz müzekkeresi yazdırın. Sadece bir taşınmaza değil, borçlunun tüm taşınmazlarına haciz koymak, tahsilat şansınızı artırır.
3. Takyidatların İncelenmesi ve Satış Talebi
Haciz tapuya işlendikten sonra, gelen takyidat listesini dikkatle incelemelisiniz. Eğer gayrimenkul üzerinde sizin haczinizden başka bir engelleyici durum (haciz, tedbir, ipotek) yoksa işiniz kolaylaşır.
Bu durumda, gayrimenkulün çap ve imar durumunun istenmesi için bir talep açmanız gerekecektir. Çap bilgisi Kadastro Müdürlüğü’nden, imar durumu ise İlgili belediyeden istenir. Çap ve imar durumu alınmadan kıymet takdiri talep edemezsiniz.
Diğer alacaklıların ve ipotek sahiplerinin bilgileri, alacak miktarları ve adresleri toplanır. (100. Madde Malumatı) İpotek alacaklıları ve diğer haciz alacaklıları ile tedbiri koyan mahkeme ve mülkiyet/hissedarlar için: Alacağın devamı ve miktarı, Taraf, vekil, adres bilgileri, İpotek türü (anapara / teminat), resmi senet örneği (teminat ipoteğinde özellikle) Teminat ipoteği hassasiyeti: Banka dışı alacaklılarda alacak miktarının nasıl oluştuğunu (cari hesap, fatura vs.) belgeleriyle isteyin; gerçeğe aykırı beyan uyarısını yazıya ekleyin.
4. Meskeniyet İtirazı ve Kıymet Takdiri
Alacaklılar için bu noktadaki en büyük sorunlardan biri, borçlunun “meskeniyet şikayeti” veya "haczedilmezlik şikayeti" olarak bilinen itirazdır. Borçlu, bu gayrimenkulün tek ve haline münasip evi olduğunu iddia ederek haczin kaldırılması için dava açabilir. Bu davanın, hacizden haberdar olmasından itibaren 7 gün içinde açılması gerekmektedir. Bu 7 günlük süreyi başlatmak için, borçluya haciz hakkında bilgi veren ve varsa itirazlarını bildirmesini isteyen bir muhtıra gönderilir (uygulamada "103 davetiyesi" olarak bilinir).
103 davetiyesinin tebliğ edilmesini ve 7 günlük sürenin dolmasını beklemek, olası bir meskeniyet davası durumunda kıymet takdiri için yapacağınız masrafın boşa gitme riskini azaltacaktır.
Meskeniyet davası açılmaması durumunda veya sürenin dolmasıyla birlikte, gayrimenkulün satış bedelinin belirlenmesi için kıymet takdiri talep edebilirsiniz. Kıymet takdiri, bir bilirkişi tarafından yapılır ve raporun hazırlanması için dosyanıza gider avansı yatırmanız gerekir.
Eğer hacizli gayrimenkul, esas icra dosyasının yargı sınırları dışında ise, kıymet takdiri talimat yoluyla farklı bir icra müdürlüğü tarafından yapılır. Esas icra yargı çevresindeyse dosya doğrudan bilirkişiye verilir; değilse talimat icra üzerinden yürütülür. Bu durumda gerekli masrafları talimatı yürütecek olan icra müdürlüğünün hesabına göndermelisiniz.
5. Satış Avansı ve Süreler
Gayrimenkul üzerindeki hacziniz, haciz tarihinden itibaren bir yıl içinde satış talep edilmemesi halinde düşer. Kıymet takdiri talep etmeniz veya avans yatırmanız bu süreyi kesmez. Bu nedenle, gayrimenkul satışa hazır olmasa bile, dosyaya bir miktar satış avansı yatırmanız ve satış talep etmeniz şarttır. Kıymet takdiri talebi/itirazı veya talimat avansı yatırmak, satış süresini kesmez.
6. Kıymet Takdiri Raporunun Kesinleşmesi
Kıymet takdiri raporu geldikten sonra, satış istenmeden önce raporun tüm ilgililere tebliğ edilmesi ve kesinleşmesi gerekmektedir. İlgililer; gayrimenkul üzerindeki diğer haciz/ipotek alacaklıları, hissedarlar, alacaklılar ve borçlulardır.
Raporun tebliğinden sonra ilgililerin itiraz etmek için 7 günlük süresi vardır. Eğer bu süre içinde itiraz olmazsa rapor kesinleşir. Rapora itiraz edilmesi durumunda, bu itiraz icra hukuk mahkemesinde bir dava şeklinde görülür.
Eğer gayrimenkul üzerinde çok fazla takyidat varsa, raporun tüm ilgililere tebliği ve kesinleşmesi çok zaman alabilir. Bu gibi durumlarda, alacaklı vekili olarak rapora kendiniz itiraz ederek süreci hızlandırabilirsiniz. İcra hukuk mahkemesinin vereceği kıymet takdiri kararları kesindir ve temyiz yolu kapalıdır.
Kesinleşen kıymet takdirinin geçerliliği 2 yıldır; bu süre geçerse yeni rapor gerekir.
İpotek alacaklısı muvafakat etmezse, en düşük ihale bedeli ipotek bedeli sayılır; kıymet raporu altı bedelle satış yapılamaz.
7. Satış İşlemleri ve Açık Artırma
Kıymet takdiri kesinleştikten sonra artık satış talep edebilirsiniz. Satış, açık artırma yoluyla yapılır. İcra, satış şartnamesi, birinci ve ikinci satış tutanakları ve ilanı hazırlar. Bu ilan, Basın ve İlan Kurumu aracılığıyla bir gazetede yayımlanır. İlanın, ilk satış gününden en az bir ay önce yayımlanması gerekir. Satış ilanları ayrıca elektronik ortamda da yayınlanır. Satış ilanı tüm borçlulara ve tapu kaydındaki tüm ilgililere tebliğ edilir.
Açık artırmaya katılmak için, gayrimenkul bedelinin %20'si oranında teminat yatırmanız gerekir. İhale, en yüksek teklifi verene yapılır ve bu teklif, kıymet takdiri miktarının en az %50'si olmalıdır. İhale bedeli peşin olarak ödenir, ancak icra memuru 10 güne kadar süre verebilir.
(E‑ihale ve açık artırmada, elektronik teklif süreci: Kıymet takdirinin %50’sinden düşük olamaz; teminat yaklaşık %20 olmalıdır.)
Belirlenen gün ve saatte belediye tellalı ile şartnamenin okunması ve artırma; üç kez bağırma sonrası en yüksek artırana ihale verilir
Birinci ihalede alıcı çıkmazsa/bedel oluşmazsa satış geri bırakılır; ikinci satış birinciden 20 gün sonra yapılır
8. Satış Sonrası Süreç
İhale bedeli ve diğer masraflar (KDV, damga vergisi vb.) ödendikten sonra, ihalenin feshine ilişkin bir dava açılmamışsa, gayrimenkul ihale alıcısı adına tescil edilir. İhalenin usulsüz olduğu iddiasıyla 7 gün içinde "ihalenin feshi davası" açılabilir. İhale kesinleştiğinde, gayrimenkul üzerindeki tüm şerhler kalkar ve tapu temiz olarak yeni sahibine geçer.
Bedel, takyidat sırasına göre sıra cetveli ile paylaştırılır.
9) Örnek Talep/Müzekkere Metinleri
Haciz Müzekkeresi Talebi (Tapu)
… İcra Müdürlüğü’ne
Dosya No: 20…/… E.
Borçlu … adına kayıtlı … ili … ilçesi … mahallesi … ada … parsel, … nolu bağımsız bölümün tapu kaydına haciz şerhi işlenmesi için ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü’ne müzekkere yazılmasını talep ederim.
Alacaklı Vekili
Av. …
103 Davetiyesi Talebi
… İcra Müdürlüğü’ne
Dosya No: 20…/… E.
Borçluya, haciz konulan taşınmaza ilişkin bilgileri de içerir şekilde 103 davetiyesinin çıkarılarak, varsa hacze ilişkin itirazlarını yedi gün içinde bildirmesi gerektiğinin tebliğini talep ederim.
Alacaklı Vekili
Av. …
Çap ve İmar Durumu Müzekkereleri
… İcra Müdürlüğü’ne
Dosya No: 20…/… E.
Borçlu adına kayıtlı … ili … ilçesi … mah. … ada … parsel, … nolu bağımsız bölümün çapının … Kadastro Müdürlüğü’nden; imar durumunun … Belediye Başkanlığı’ndan celbini talep ederim.
Alacaklı Vekili
Av. …
Kıymet Takdiri Talebi (Aynı Yargı Çevresi)
… İcra Müdürlüğü’ne
Dosya No: 20…/… E.
Hacizli taşınmazın satışa esas olmak üzere kıymet takdirinin yaptırılmasını talep ederim. Gider avansı dosyaya yatırılmıştır.
Alacaklı Vekili
Av. …
Kıymet Takdiri Talebi (Talimat İcra)
… İcra Müdürlüğü’ne
Dosya No: 20…/… E.
Borçlu adına kayıtlı iken kaydına haciz konulan … ili … ilçesi … mah. … ada … parsel, … nolu bağımsız bölümün satışa esas kıymet takdirinin yaptırılması için … İcra Müdürlüğü’ne talimat yazılmasını talep ederim.
Alacaklı Vekili
Av. …
100. Madde Malumatı (İpotek Alacaklısı Banka)
… Bankası Genel Müdürlüğü’ne (… İcra Md. …/… E.)
Konu: İİK m.100 kapsamında bilgi talebi
Borçlu: …
Taşınmaz: …
İlgili ipotek alacağına ilişkin olarak; alacağın devam edip etmediği, devam ediyorsa güncel alacak miktarı ile varsa vekil ve tebligata elverişli adres bilgilerinin bildirilmesini rica ederiz.
100. Madde Malumatı (Teminat İpoteği – Şahıs/Şirket)
…’a (… İcra Md. …/… E.)
Konu: İİK m.100 kapsamında bilgi ve belge talebi – Teminat ipoteği
Borçlu: …
Taşınmaz: …
Teminat ipoteği kapsamında alacağınız mevcut ise, tutarın hangi işlemler neticesinde oluştuğunu gösterir belge seti (cari hesap ekstresi, sözleşme, fatura, vb.) ile birlikte; taraf/vekil/adres bilgilerini bildirmenizi, gerçeğe aykırı beyanın hukuki ve cezai sorumluluk doğuracağını hatırlatırız.
Satış Talebi
… İcra Müdürlüğü’ne
Dosya No: 20…/… E.
Kıymet takdiri kesinleşen hacizli taşınmazın satışının yapılmasını ve satış avansının dosyaya alınmasını talep ederim.
Alacaklı Vekili
Av. …
